Общая ставка капитализации и ее расчет

В различных источниках довольно много внимания уделено тому, что собой представляет ставка капитализации и каким образом осуществляется ее расчет. Вместе с тем, категория «общая ставка капитализации» нуждается в некоторых дополнительных пояснениях.

Видео: Ставки на спорт. Формула расчета ДОГОНА

Она исчисляется как частное от деления величины операционной прибыли на значение общей суммы продажной цены всей произведенной компанией или предприятием продукции. Данный показатель включает в себя значение и возвращенных капиталовложений, и величину их доходности. Определяемый по данной методике показатель исключает долги - таким образом делается предположение, что предприятие не обладает долгосрочной задолженностью. Эта величина затем суммируется с совокупной рыночной стоимостью. Осуществляется это таким образом: предполагается, что долгосрочная задолженность выступает частью собственного капитала компании. После этого чистая стоимость произведенной предприятием или компанией продукции (исчисленная по значениям до выплат налогов) складывается с амортизационными отчислениями, а также с теми расходами, которые понесло предприятие на оплату процентов.

Долгосрочная задолженность суммируется с величиной собственного капитала предприятия в активе баланса. Далее, по такой же методике, к прибыли прибавляется величина процента, начисленного на всю совокупную величину долга. Данные статьи являются вполне допустимыми исключениями (вычетами), а потому не выступают достаточным, а тем более обязательным основанием для возврата капиталовложений. Вот в итоге и получается такая общая ставка капитализации, которая отражает величину совокупного возврата (возникающего из-за амортизации и обесценивания), а также значение суммарной прибыли (включая процент), относительно суммы собственного капитала предприятия или компании и заемных средств.

Видео: Как считается ставка капитализации. Что такое ставка капитализации. Школа Недвижимости.

Чтобы проиллюстрировать, как формируется ставка капитализации, расчет которой производится подобным образом, предположим, что данными для данного расчета выбраны сведения по ОАО. Представим эту методику в пошаговом виде.

Шаг 1. Здесь происходит определение совокупной стоимости акции предприятия или компании. При этом используется среднее значение периода, который является наиболее показательным с точки зрения устойчивости факторов рынка. Эта средняя цена актива умножается на количество обыкновенных акций, которые выпущены в оборот за данный выбранный период. Кроме того, следует учесть возможность внесения некоторых поправок в расчет при учете привилегированных акций. Итоговой значение и является совокупной рыночной стоимостью актива предприятия.

Шаг 2. На этом этапе расчета происходит добавление величины долгосрочной задолженности за выбранный период к сумме цен всех обыкновенных акций.

Шаг 3. Здесь чистая прибыль предприятия, исчисленная до выплат по налогам, суммируется с величиной амортизационных расходов.

Видео: Формула сложных процентов

Шаг 4. В рамках этого этапа сумма чистой прибыли и амортизационных расходов делится на значение суммы, которая получается от сложения рыночной цены активов и долгосрочной задолженности. В итоге мы и получаем показатель, которым характеризуется общая ставка капитализации.

Шаг 5. Здесь исчисляется чистая прибыль до налогообложения и значение величины амортизационных расходов и процентных отчислений.

Видео: Формула увеличения продаж

Шаг 6. Полученное значение при предыдущем вычислении делится на сводную ставку, показатель которой определяется на основе информации из базы данных предприятия. При отсутствии таковых, или при их недостаточности, используется альтернативный метод, по которому определяется ставка капитализации. Недвижимость, приносящая предприятию прибыль, как предмет расчета в данном случае также не учитывается. Основан этот альтернативный метод на процедуре последовательного суммирования показателей.

Шаг 7. Здесь производится деление величины суммы чистой прибыли и амортизационных отчислений на значение величины общей ставки. Итогом становится полная цена собственного капитала предприятия или компании с учетом величины заемных средств.

Следует отметить, что при данных расчетах предполагалось, что долгосрочная задолженность принималась как часть собственного капитала. Естественно, что при расчете для оцениваемой компании необходимо будет произвести вычитание величины долгосрочной задолженности из показателя цены собственного капитала.